MELAM LOWAS BARAK RIMBA, PRESIDENT DIRECTOR DAN CEO MEGAPOLITAN GROUP Megapolitan Group identik dengan kawasan Cinere. Pengembang properti yang dirintis sejak 1976 ini selalu konsisten mengembangkan kawasan Cinere mulai 1992 hingga saat ini. Sebagian besar perumahan dan fasilitas komersial merupakan karya Megapolitan. Meskipun terdapat pengembang properti lainnya, seperti Grup Metropolitan dan Ongko yang turut menggarap proyek di Cinere, Megapolitan tetap unggul.
Saat ini. Megapolitan menggarap sejumlah proyek perumahan baru di kawasan Bogor, Karawaci, dan Tangerang. Guna mengetahui lebih jauh proyek-proyek Megapolitan, strategi untuk menghadapi persaingan, dan mempertahankan eksistensinya sebagai pengembang, yang memiliki cadangan tanah 300 hektare (ha), wartawan Investor Daily Wahyu Sudoyo dan fotograferTino Oktaviano mewawancarai President Director Aan CEO Megapolitan Group Melani Lowas Barak Rimba di kantornya, pekan ini. Berikut petikannya.
Bagaimana strategi Megapolitan dalam menghadapi kendala, seperti krisis moneter tahun 1998 dan resesi ekonomi belum lama ini? Kami sangat berhati-hati, terutama berurusan dengan pinjaman bank. Kami berdua dengan suami saya, Sudjono Barak Rimba, berkomitmen untuk menerapkan langkah konservatif dan bertekad tidak memakai uang bank untuk pembelian tanah. Sebagai pengembang, bahan baku utama adalah tanah, ini yang utama. Tanpa tanah, kami tidak bisa berbuat apa-apa Begitu kami mendapat return earning, tanah langsung dibeli.
Dalam manajemen, tahun 1999 pun kami menghindari pemutusan hubungan kerja (PHK), namun konsekuensinya level manajemen ke atas gajinya dipotong. Itupun hanya berlangsung setahun, setelah itu kembali normal, meskipun tidak ada kenaikan gaji. Saat krisis moneter memang stagnan, tidak banyak kegiatan, namun setelah itu, kami mulai bangkit.
Kami tidak mempunyai banyak utang. Kalaupun ada, langsung dibayar. Kami sempat membayar bunga 70%. Saya juga mengajarkan kepada anak-anak harus jujur bekerja, komit, dan konsisten. Berapa cadangan lahan saat ini dan berapa proyek yang sudah dibangun?
Saat ini, cadangan lahan dengan yang sudah dibangun berkisar 370 hektare (ha), terbesar di Sentul, Bogor, kurang lebih 200 ha. Selain itu. ada lokasi lain akan dikembangkan, yaitu Cimandala City di kawasan Bogor. Kami fokus untuk mengembangkan satu proyek dalam satu kawasan besar. Kami bukan pengembang properti yang hit and run. Karena itu, sampai 10 tahun, tanah akan terus dikembangkan.
Tanah di Sentul sekitar 200 ha bakal dikembangkan sebagai township, yakni kota mandiri dengan pemerintahan dan kelengkapan sendiri. Ada perumahan, komersial, dan apartemen. Kami tetap menjaga proyek dan menambahnya, seperti di kawasan Cinere. Total lahan dibangun mencapai 300 ha. Salah satu media properti telah memberi Megapolitan predikat supermarket perumahan, karena kami konsisten, dengan peraturan pemerintah yang mengharuskan pembangunan dengan konsep 136. Yakni satu rumah mewah, rumah menengah, dan enam rumah sederhana sehat
Apakah Megapolitan membangun proyek-proyek sederhana?
Ya, kami mengembangkan rumah sederhana sehat (RSH) dan ada perumahan menengah atas, dan kelas premium. Di samping membangun landed house, kami membangun apartemen di Mega Kuningan, dengan sistem strata title atau jual putus. Saat ini, pusat perbelanjaan (shopping mall) ada dua, dan akan dikembangkan menjadi tiga, yang terdapat di Karawaci dan Urbana. Di Urbana, tidak berbentuk shopping mall, tapi ruang ritel yang memenuhi kebutuhan para penghuni apartemen. Kami memberi nama University Village.
Lokasinya bisa ditempuh hanya dalam waktu lima menit dari arah Lippo Village atau satu kilometer. Proyek Urbana merupakan hasil akuisisi proyek, namun tidak jalan. Sekarang sudah selesai dibangun lima tower. Segmen pasarnya beragam, ada khusus mahasiswa dan ada mewah. Apartemen dipasarkan untuk mahasiswa mulai harga Rp 270 juta sampai Rp 300 juta per unit untuk tipe studio, dengan luas 30 meter persegi. Kalau melihat, banyak mahasiswa Universitas Pelita Harapan (UPH) mencari kost dan ini menjadi pangsa pasar yang menarik.
Ada rencana ekspansi ke hotel?
Kami akan membangun hotel di Megablok Cimandala City. Sedangkan megablok memiliki luas 17 ha. Lokasinya bagus dan nantinya dibangun dekat shopping mall. Jadi, ada hotel, apartemen, dan rumah salat Selain itu, kami sedang memasarkan perumahan di kawasan Sentul, yakni Tatia Asri. Awalnya, perumahan ini luasnya 30 ha dan terus bertambah sampai sekarang. Kami tidak suka
hanya membangun, tanpa juga mengembangkan. Paling tidak luas proyeknya harus mencapai puluhan ha, karena biayanya sama dengan membangun proyek ukuran kecil. Bagaimana dengan pemilihan lokasi?
Banyak bilang, lokasi penting, terutama di tengah kota. Tapi, kami berpikir, semua lokasi penting, tergantung dari mana melihat peluang yang ada. Kami juga melihat bagaimana cara menggali potensi yang sudah ada di kawasan tersebut. Kami akan membangun office tower di lokasi strategis di Jakarta, tapi masih rencana ke depan.
Ada pengembang yang mengatakan back to the city, tapi kami mengatakan lebih bagus stay in the suburb, work in the city, karena lebih bagus dari sisi kesehatan dan kenyamanan keluarga. Selain itu, lahan lebih longgar dan udara lebih baik. Konsep itu diterapkan di Tatia Asri, yang berdekatan dengan kaki Gunung Salak, Bogor. Di sana, hawanya bagus, tenang, dan asri, sehingga peminat banyak.
Apa pertimbangan konsisten dengan konsep membangun hunian di luar kota?
Pertimbangannya adalah akses untuk mencapai lokasi harus bagus, jadi tidak ada masalah. Seperti contoh, kami dari Permata Hijau ke Cinere kira-kira satu jam perjalanan. Saya pun ke Tatia Asri hanya dalam waktu 45 menit, karena lewat jalan tol, dan tidak ada macet
Saat ini, jalan ke lokasi sudah lengkap. Kami pikirkan melalui riset dan pengembangan jauh-jauh hari. Kondisi lingkungan dan analisis bisnis dipikirkan. Untuk itu, kami menyiapkan fasilitasnya. Seluruh lokasi sudah diperhitungkan dengan matang. Memang ada sedikit keterlambatan pembangunannya.
Dalam membangun setiap proyek, kami melakukan secara bertahap, yakni lima hingga enam tahun. Pada tahap pertama, kami membangun shopping arcade dan lalu diikut dengan lifestyle mall, hotel, town house, apartemen, dan rumah sakit Di sini kelasnya menengah atas, berbeda dengan proyek lainnya di Bogor yang dirancang bagi kelas menengah. Bupati setempat sangat mendukung, karena akan dijadikan sebagai ikon kota Bogor. Kami tertarik mengembangkan area selatan, karena tidak terlalu padat, sesak, dan udara masih bagus, serta nyaman.
Siapa yang lebih dahulu jatuh cinta pada properti, bapak atau ibu?
Kami menekuni dunia properti bersama-sama. Awalnya, kami menjadi agen properti dengan mendirikan perusahaan properti bernama Megapolitan tahun 1976. Kantornya berlokasi di pertokoan Duta Merlin. Proyek besar kami berawal dari kepercayaan Anton Haliman, ayah Trihatma K Haliman, CEO Agung Podomoro Group, untuk menjual kaveling pergudangan di Sunter. Penjualan sangat sukses, seperti menjual kacang goreng.
Kami membagi tugas, suami mengurusi bagian luar atau lapangan, seperti bank, lahan, dan perizinan. Sedangkan saya bertanggung jawab atas bagian dalam, seperti manajemen dan penjualan supaya tidak saling tumpang tindih. Kami mengambil nama Megapolitan, karena berani-beranian, sebab waktu itu sudah ada pengembang bernama Metropolitan.
Apa kunci sukses Megapolitan?
Keunggulannya adalah kami sukses meyakinkan pembeli. Bahkan, kami mampu meyakinkan pembeli kaveling dan sangat mengerti kemauan pembeli dan produk. Tapi, kami tidak langsung menjadi pengembang, dan mulai dari kontraktor dulu. Kami membangun studio arsitek dan merekrut para arsitek, dan kadang-kadang
saya merangkap sebagai arsitek.
Kalau saya menjual sesuatu, saya mempelajarinya dulu. Bakat (passion) ada di situ. Jadi, saya betul-betul menghayati pekerjaan dan terus belajar.
Sebelum menjadi pengembang Cinere, kami memasarkan rumah di kawasan ini yang dibangun PT Uricon milik Tony Sulaiman. Tahun 1979, mereka kesulitan dan ditawari kepada bank untuk diambil alih. Kesempatan ini langsung kami terima. Sebab, kami sudah lama mengimpikan pembangunan suatu kota. Saya selalu berkeyakinan, kalau berkerja jujur dan sepenuh hati, Tuhan akan memberi jalan.
Apakah ada strategi lainnya?
Kami juga mencontoh pengembang besar lainnya, seperti APG tahun 2002-an meluncurkan apartemen di kawasan Kelapa Gading dan laku keras. Kami lalu mencari lahan dan dapat di kawasan Mega Kuningan seharga Rp 12 juta per meter. Kami mengambilnya, karena bisa dicicil dan bermitra dengan Gapuraprima. Kami serius mengembangkan Bellagio, dengan menggunakan arsitek dan kualitas bangunan yang bagus.
Di samping itu. kami diuntungkan karena waktu itu tidak ada barang di pasar, akibat krisis. Waktu itu. kami baru menjual gambar sudah laku 60%. Setelah itu, banyak pengembang lainnya mengikuti langkah kami, sehingga menyebabkan kelebihan pasokan (oversupply) dan pasar menjadi jenuh.
Kunci sukses lainnya adalah bekerja keras dan harus menghayati apa yang dikerjakan. Apapun yang dikerjakan kalau hati mengikuti, hasilnya bagus.
Saya selalu mencatat segala sesuatu yang dibutuhkan dalam pembangunan proyek dan proses pembuatan supaya efisien. Apapun saya pelajari dan selalu berkata kepada anak-anak dan karyawan. Selama kita hidup, jangan pernah berhenti belajar. Jangan pernah merasa telah mengetahui atau merasa pandai. Kosongkan-lah gelas untuk menerima air yang baru dan isi lagi dan isi lagi.
Sebagai holding, berapa anak usaha Megapolitan?
Ada tujuh anak usaha, semuanya fokus pada bisnis properti, hanya berbeda segmen. PT Mega Pasanggrah-an Indah didirikan untuk perumahan mewah di Puri Cinere dan PT Mega Limo Estate untuk perumahan menengah. Sedangkan PT Megapolitan Maruyung Estate dirancang untuk perumahan menengah atas, PT Tirta Persada Development untuk proyek Megablok Cimandala City, dan PT Megapolitan Mentari Persada khusus mengembangkan kota mandiri di Sentul. Yang terakhir, PT Titan Properti khusus mengembangkan University Village di Karawaci.
Bagaimana mempertahankan akuntabilitas supaya tetap baik ?
Saya menerapkan konsep manajemen teratur dan taat hukum. Saya tidak ingin bermasalah dengan hukum, lebih enak pulang dari kantor, lalu tidur nyenyak. Kami sekarang menerapkan profesionalisme. Seluruh direksi grup Megapolitan berasal dari kalangan profesional pada bidangnya. Saat ini, saya hanya sebagai simbol dan satu anak sebagai pendamping.
Saya ingin berbuat sesuatu dalam kehidupan dan lingkungan. Kalau saya bekerja dan berusaha akan membuat lapangan pekerjaan. Walaupun sedikit atau banyak, saya memberi kehidupan bagi setiap karyawan. Jadi, tidak sia-sia waktu saya. Di rumah, saya juga menjabat pengurus Rukun Tetangga (RT) dan menjalin hubungan baik dengan semua tetangga.
Ada rencana menggelar IPO tahun ini?
Ya, kami memikirkan untuk menggelar penawaran umum (initialpublic offering (IPO) saham tahun ini, karena ingin perusahaan terus ada. Kalau perusahaan dikelola secara profesional, kami yakin akan terus bertahan daripada dikelola keluarga. Anak saya sudah bergabung kalau berminat untuk mengelola manajemen, kami mempersilakan. Bila tidak berminat, kami mengajaknya sebagai pemodal. Saya mau perusahaan terus berkembang.
Saya mempunyai dua anak perempuan, dan satu menetap di Amerika Serikat, karena ikut suaminya. Satu orang sudah masuk jajaran direksi. Satu yang laki-laki belum berminat, dan kami membiarkan seperti air mengalir.
Apa suka (lukanya menjadi pengusaha?
Sukanya adalah kalau berhasil memasarkan produk atau sukses meluncurkan produk ke pasar. Dukanya, jangan dipikirkan dan menghadapi saja. Masalah terbesar adalah berperkara masalah lahan di pengadilan.